房地產又遭央行“點名”!擠占過多信貸資源

時間:2019-08-01作者:孫璐璐來源:券商中國

房地產調控全面升級,房企融資環境也遭遇四面楚歌,下半年樓市大概率要涼?

繼7月30日中央政治局會議再提“房住不炒”,并首提“將房地產作為短期刺激經濟的手段”后,金融領域也有所行動。7月31日,據央行官網消息,央行7月29日在京召開銀行業金融機構信貸結構調整優化座談會,分析當前信貸結構形勢,總結交流經驗做法,部署推進下一階段工作。

會議認為,近年來金融系統加快推進金融供給側結構性改革,銀行業信貸結構出現積極變化,特別是在加大小微企業信貸投放方面取得明顯效果,但房地產行業占用信貸資源依然較多,對小微企業、先進制造業、科技創新企業等領域支持力度仍有待加強。

本次會議“點名”房地產行業占用了較多的信貸資源,旨在引導銀行充分認識信貸結構調整的必要性和迫切性,轉變傳統信貸路徑依賴,合理控制房地產貸款投放。并明確對房地產信貸領域提出以下幾點要求:

1、保持個人住房貸款合理適度增長,嚴禁消費貸款違規用于購房;

2、加強對銀行理財、委托貸款等渠道流入房地產的資金管理;

3、加強對存在高杠桿經營的大型房企的融資行為的監管和風險提示,合理管控企業有息負債規模和資產負債率。

這是繼監管部門加強房地產信托業務調控、房企海外發債收緊后,再次出手收緊規范房地產融資。缺少了金融輸血的房地產,下半年的前景又將如何?

人民日報發布評論稱,無論重申“房住不炒”,還是首提不將房地產作為短期刺激經濟的手段,在國內經濟下行壓力加大的背景中,尤顯可貴,更傳遞出鮮明信號:炒房,此路不通,炒房客早該涼涼;而那些圖謀撕開調控口子的機構,也別幻想靠房地產刺激經濟!

“吸血”信貸資源,新增儲蓄資源一半投入到房地產

深化金融供給側結構性改革并非空話,銀行調整信貸的調整便是應有之義,過去“壘大戶”、房地產或“僵尸企業”等擠占過多信貸資源的沉疴到不得不動刀的時刻。

會議“點名”房地產行業占用了較多的信貸資源,那么,房地產究竟對信貸資源的“吸血”能力有多大?銀保監會主席郭樹清今年6月曾在公開場合指出,近些年來,我國一些城市的住戶部門杠桿率急速攀升,相當大比例的居民家庭負債率達到難以持續的水平。更嚴重的是,新增儲蓄資源一半左右投入到房地產領域。房地產業過度融資,不僅擠占其他產業信貸資源,也容易助長房地產的投資投機行為,使其泡沫化問題更趨嚴重。

中國金融四十人論壇(CF40)高級研究員張斌稱,2017年以來的廣義信貸增量部分半數來自廣義政府活動(包括地方融資平臺),超過三成來自居民貸款(主體部分是住房抵押貸款),而來自企業的不足兩成。

也就是說,近年來,房地產、城投公司等擠占了制造業等實體企業的信貸資源,加之當前經濟下行壓力加大,實體經濟有效融資需求不足,企業部門新增中長期貸款乏力,在新增信貸中的占比出現萎縮。

銀行信貸結構調整緊迫,央行提四要求

會議要求,各類銀行要強化問題導向和目標導向,充分認識信貸結構調整的必要性和迫切性,主動提高政治站位,從宏觀審慎角度審視經營思想、經營策略,重塑和培養經營能力,轉變傳統信貸路徑依賴,合理控制房地產貸款投放,加強對經濟社會發展重點領域和薄弱環節信貸支持。

會議強調,當前和今后一段時期銀行信貸結構調整優化要重點做好以下工作:

一是要提高制造業中長期貸款和信用貸款占比。圍繞制造業高質量發展,落實有扶有控差異化信貸政策。合理安排貸款期限和還款方式,增加制造業中長期貸款。根據科創企業、高技術制造業輕資產特征,培養行業分析和風險評估能力,創新金融產品,提升服務能力。

提高制造業貸款的占比,尤其是根據科創企業、高技術制造業輕資產特征創新金融產品,是契合當前宏觀經濟供給側結構性改革的主線,堅持新發展理念,為實現經濟高質量發展服務。這也正是國務院副總理劉鶴前段時間所說的“金融體系需要更加適配”的重要內涵。

二是要繼續做好小微企業金融服務。注重提升金融服務小微企業能力,改善信貸資源配置、信貸風險評估、信貸政策、激勵考核、金融科技手段運用和盡職免責等,著力構建金融機構對小微企業“愿貸、敢貸、能貸、會貸”長效機制。

為改善小微和民營企業融資環境,央行同日公告稱,決定增加支小再貸款額度500億元,重點支持中小銀行擴大對小微、民營企業的信貸投放。服務基層、服務實體且符合宏觀審慎要求的城市商業銀行、農村商業銀行、農村合作銀行、村鎮銀行和民營銀行,借用支小再貸款后能夠增加小微、民營企業信貸投放的,可向當地央行分支行申請支小再貸款。

據悉,本次增加額度后,全國支小再貸款額度為3695億元。截至2019年6月末,全國支小再貸款余額為2267億元,同比增加1323億元,創歷史新高。

三是要堅持“房子是用來住的,不是用來炒的”定位,認真落實房地產市場平穩健康發展的長效機制。保持房地產金融政策連續性穩定性。保持個人住房貸款合理適度增長,嚴禁消費貸款違規用于購房,加強對銀行理財、委托貸款等渠道流入房地產的資金管理。加強對存在高杠桿經營的大型房企的融資行為的監管和風險提示,合理管控企業有息負債規模和資產負債率。

四是要加大對現代服務業、鄉村振興、金融扶貧等國民經濟重點領域和薄弱環節的信貸支持。

房企上半年海外發債井噴,下半年卻將四面楚歌

繼7月30日中央政治局會議再提“房住不炒”,并首提“將房地產作為短期刺激經濟的手段”后,央行此番隊房地產信貸的表態,無疑為近期不斷升級的房地產調控力度再添一碼。

現在回想,銀保監會主席郭樹清6月中旬所說的“必須正視一些地方房地產金融化問題”、“歷史證明,凡是過度依賴房地產實現和維持經濟繁榮的國家,最終都要付出沉重代價”,就是高層釋放的加強房地產融資調控的信號。6月底,市場傳出銀保監會約談個別信托公司進行窗口指導,要求嚴控房地產信托業務。

銀保監會相關負責人7月6日在接受券商中國記者采訪時表示,針對近期部分房地產信托業務增速過快、增量過大的信托公司,近日銀保監會開展了約談警示。要求這些信托公司增強大局意識,嚴格落實“房住不炒”的總要求,嚴格執行房地產市場調控政策和現行房地產信托監管要求。要求提高風險管控水平,確保業務規模及復雜程度與自身資本實力、資產管理水平、風險防控能力相匹配。要求控制業務增速,將房地產信托業務增量和增速控制在合理水平。

廣東一從事房地產融資人士7月初曾對券商中國記者透露,在房地產領域,實際上不僅是房地產信托融資在收緊,部分房企的其它融資渠道如公開市場融資、銀行信貸等也在收緊。

不僅是境內融資全方位收緊,房企境外融資也被上“緊箍咒”。國家發改委7月12日發文明確,房企發行外債只能用于借新還舊,且置換的境外債務只能是未來一年內到期的中長期債務。

不少分析指出,今年一季度部分城市出現樓市小陽春,部分城市土地拍賣再現“地王”,以及上半年房企爭相海外發債融資等,或是引發高層擔憂并再度加碼樓市調控的主要原因。

有統計數據顯示,截至6月中旬,境內房企海外發債凈融資額(拋去再融資部分)達268億美元,創下近六年來新高。今年上半年房地產美元債發行量已超過去年全年水平,主要集中在一季度,上半年凈增量達375億美元,同比增幅127%。

“今年上半年房企海外發債勢頭很猛,幾乎占了中國企業上半年海外發債總規模的半壁江山。直到7月以來,也有不少房企在海外發債。”一外資投行人士對券商中國記者表示,不過,今年房企海外發債并非是一個很特殊的年份,只是去年海外發債環境不樂觀,才顯得今年形勢比較好。實際上,在降息周期中,新興市場美元債都比較受到國際投資者的追捧,今年上半年房企海外發債成本整體呈下降趨勢,對房企來說,是較好的海外發債窗口。

各種房地產收緊政策密集出臺

7月以來,各種房地產收緊政策密集出臺,除監管部門收緊房企融資外,僅最近一周時間內,就有蘇州、洛陽、呼和浩特、大連、合肥等多個城市接連加碼樓市調控,還有開封取消限售被叫停。

據中原地產首席分析師張大偉統計,7月單月房地產調控已經超過40次,繼續維持高位。

“2019年樓市調控從一季度的寬松為主,到4月份的政治局會議再提房住不炒,二季度開始到7月份,各地房地產政策內容以收緊為主。最近的7月份,各種收緊政策頻繁出現,其中主要是整頓亂象為主。”張大偉說,從發布調控政策的城市看,主要以房價上漲明顯城市為主,這種城市基本集中在一二線城市,房價在最近依然處于高位,體現了“穩預期、穩地價、穩房價”依然是政策的主要內容。

不少分析指出,從中央政治局會議的表態看,即便經濟出現了一定下行壓力,但政府靠房地產拉動經濟的情況也較難出現。房地產調控思路仍是房住不炒,短期不會放松一二線調控政策。聯訊證券首席經濟學家李奇霖稱,預計針對房企融資的監管不會放松,繼續收緊的概率更大,在“因城施策”的框架下,迫于財政收支壓力,一些城市可能變相放松,但放開的步子不會太大。

實際上,作為周期性行業,房地產即便沒有近期政府加碼調控的密集政策出臺,今明兩年也將大概率處在行業景氣度下行區間。

“房地產在廣義信貸中扮演著重要角色,盡管近年來房地產調控政策將房地產行業的周期性屬性有所壓平,但房地產仍屬周期性行業,今后兩年房地產行業處于下行周期,2019年商品房銷售大概率負增長。”張斌稱。


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責編:易斌(A0430614030001)


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